Mit mehrdimensionalen Schätzfunktionen lassen sich objektive Immobilienrichtwerte schnell und günstig ermitteln. Darauf gründet der neue Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Deggendorf. Klar festgestellt werden muss: Die Nachfrage nach Immobilien hat nachgelassen.
Welchen objektiven Wert hat ein freistehendes Einfamilienhaus im Landkreis Deggendorf? Wie werden Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser auf dem örtlichen Immobilienmarkt durchschnittlich gehandelt? Was ist eine Eigentumswohnung wirklich wert? Diese Fragen beantwortet der Grundstücksmarktbericht. Er wendet sich dabei zum einen an die freiberuflichen Bewertungssachverständigen und an alle Stellen und Institutionen der Privatwirtschaft und der Verwaltung, die auf Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt angewiesen sind. Zum anderen richtet er sich auch an interessierte Bürger und Bürgerinnen sowie an alle Personen, die Immobilien erwerben, veräußern oder beleihen wollen. Der neue Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Deggendorf kann kostenlos auf https://www.boris-bayern.de/ heruntergeladen werden, schreibt das Landratsamt Deggendorf in einer Pressemitteilung.
Gebührenpflichtige Einzelauskünfte auf Antrag
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Deggendorf erstattet auf Antrag auch gebührenpflichtige Einzelauskünfte aus dem neuen Grundstücksmarktbericht. Das Antragsformular dafür ist unter https://formular.landkreis-deggendorf.de/ zu finden. Es können zum einen objektspezifisch angepasste Gebäudefaktoren und vorläufige Vergleichswerte und zum anderen objektspezifisch angepasste Sachwertfaktoren beantragt werden.
Der selbstständige, unabhängiger und nicht weisungsgebundener Gutachterausschuss ermittelt Grundstückswerte und sonstige Werte für den Landkreis Deggendorf. Seine Aufgaben sind im Baugesetzbuch geregelt. Er führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Für die Kaufpreissammlung muss laut Gesetz jeder Vertrag beim Kauf einer Immobilie oder beim Bestellen eines Erbbaurechts von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem zuständigen Gutachterausschuss übersendet werden. Somit verfügen einzig und allein die Gutachterausschüsse über das komplette und originäre Zahlen- und Datenmaterial im Bereich des Grundstücksverkehrs. Die Kaufpreissammlung wird sachkundig und anonymisiert ausgewertet.
Der Gutachterausschuss wertet die Kaufpreissammlung laufend aus und veröffentlicht in regelmäßigen Abständen neue Grundstücksmarktberichte mit aktuellen Daten. Dadurch soll der örtliche Immobilienmarkt transparenter werden.
Die Geschäftsstelle im Landkreis Deggendorf nimmt im Zehn-Jahres-Mittel jährlich rund 1650 Verträge in die Kaufpreissammlung auf. 2021 wurden mit 1769 Verträgen noch überdurchschnittlich viele erfasst, wohingegen 2022 nur noch 1415 notarielle Urkunden registriert wurden. Dies entspricht einem Rückgang von 20 Prozent. 2023 wurden mit 1189 Verträgen erneut deutlich weniger Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen – im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Rückgang von 16 Prozent. Der Trend der letzten beiden Jahre zeigt, dass die Nachfrage nach Immobilien und unbebauten Grundstücken stark nachgelassen hat.
Inflation und Zinswende lassen Nachfrage sinken
Ursächlich für diese Entwicklung sind die weltweit 2022 deutlich angestiegenen Inflationsraten – so auch in der Eurozone – und der zur Bekämpfung der Inflation durch die Europäische Zentralbank im Juli 2022 eingeläuteten Zinswende. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank lag zuvor bei null Prozent und innerhalb von gerade einmal etwas mehr als einem Jahr hat die Europäische Zentralbank den Leitzins auf 4,5 Prozent erhöht. Dies führte dazu, dass die Kredite für den Erwerb von Immobilien schlagartig viel teurer geworden sind.
Der neue Grundstücksmarktbericht enthält zusätzlich die Umsatzzahlen des Landkreises Deggendorf von 2013 bis 2022. Diese vermitteln einen groben Überblick über die Entwicklung des Immobilienmarkts. Außerdem informiert der aktuelle Grundstücksmarktbericht darüber, zu welchen Preisen Auto-Stellplätze 2021 und 2022 gehandelt wurden.
Weiter enthält der Bericht durchschnittliche, objektspezifisch angepasste Gebäudefaktoren (Einheit: Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). Diese sind sowohl für den Grundstücksteilmarkt freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser als auch für den Teilmarkt Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser sowie für den Grundstücksteilmarkt Eigentumswohnungen verfügbar. Festgestellt wurde beim Berechnen, dass die durchschnittlichen Gebäudefaktoren insbesondere von folgenden Einflussgrößen abhängen: Baujahr bzw. fiktives Baujahr, Wohnfläche, Lage, Grundstücksgröße, Grad der Unterkellerung, Gebäudestellung, Verfügbarkeit und Zeitpunkt.
Für Bewertungssachverständige stellt der Grundstücksmarktbericht zusätzlich durchschnittliche, objektspezifisch angepasste Sachwertfaktoren zur Verfügung.
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