Sturm, Hagel, Überschwemmungen
Unwetter-Schäden? Das müssen Mieter und Vermieter beachten

22.06.2021 | Stand 07.06.2024, 5:38 Uhr |

Sturm, Hagel, Starkregen und Überschwemmungen können schwerste Schäden anrichten - und werden immer häufiger. Bei vermieteten Objekten stellt sich dann die Frage: Wer muss was zahlen?



Schäden, Einbußen und Sorgen um die Wiederherstellung der Wohnungen und Häuser treffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. „Daher stehen die Mietvertragsparteien vor einer gemeinsamen Aufgabe, die möglichst einvernehmlich gelöst werden sollte“, teilt der Deutsche Mieterbund mit. Experten des Verbands erklären, was die Rechte und Pflichten beider Parteien sind - und wer im Schadensfall was zahlen muss.



Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch Sturm, Hagel oder eingedrungenes Wasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen“, so der Mieterbund. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und gegebenenfalls den Wohnungen sei der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung. In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter demnach nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen.

Von Christoph Eberle

Sturm, Hagel, Starkregen und Überschwemmungen können schwerste Schäden anrichten - und werden immer häufiger. Bei vermieteten Objekten stellt sich dann die Frage: Wer muss was zahlen?

Besonders betoffen waren am Wochenende die deutschen Nachbarländer im Nordwesten: Bei einem Tornado im südbelgischen Beauraing wurden am Samstag 92 Gebäude beschädigt, wie die Nachrichtenagentur Belga am Sonntag unter Berufung auf die Stadtverwaltung berichtete. Bilder zeigten komplett abgedeckte Dächer, zerborstene Scheiben und kaputte Autos. Etwa zehn Wohnhäuser seien unbewohnbar, hieß es weiter. In den Niederlanden hatten Unwetter bereits zuvor erhebliche Schäden angerichtet: Westlich von Utrecht wurden am Freitag sechs Häuser so stark beschädigt, dass sie vorläufig nicht mehr zu bewohnen sind.



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Auch für Bayern warnt der Deutsche Wetterdienst erneut vor Unwettern - wenn auch nicht in dem selben Ausmaß wie in Belgien oder den Niederlanden. Trotzdem: Schäden, Einbußen und Sorgen um die Wiederherstellung der Wohnungen und Häuser treffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. „Daher stehen die Mietvertragsparteien vor einer gemeinsamen Aufgabe, die möglichst einvernehmlich gelöst werden sollte“, teilt der Deutsche Mieterbund mit. Er informiert über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in einer solchen Situation:

Reparatur- und Instandsetzungsanspruch des Mieters

„Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch Sturm, Hagel oder eingedrungenes Wasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen“, so der Mieterbund. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und gegebenenfalls den Wohnungen sei der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung.

In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter demnach nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden oder ähnliches sein.
„Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar beziehungsweise am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen“, heißt es weiter.



Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten dabei für Sturmschäden grundsätzlich ein, nicht aber für reine Hochwasserschäden. „Versichert sind hier im Regelfall nur Leitungswasserschäden, beziehungsweise Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs“, so der Mieterbund. Hochwasserschäden seien allenfalls versichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt. Mehrere niederbayerische Landräte hatten angesichts zunehmender Flutkatastrophen vor wenigen Jahren ausdrücklich empfohlen, sich gegen Elementarschäden zu versichern.

Mietminderung nach Unwetterschäden?

„Solange die Wohnung auf Grund der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung“, teilt der Mieterbund mit. Stehe die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder sei das Dach komplett abgedeckt und biete keinen Schutz mehr, gelte die Wohnung als unbewohnbar - dann könne die Miete um 100 Prozent gekürzt werden.

Der Mieter muss dabei den Vermieter über die Wohnungsmängel informieren. „Diese Anzeigepflicht ist vor allem für die Fälle wichtig, in denen der Vermieter nicht am Ort wohnt“, so der Mieterbund. Und: Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam.

Zur Sicherheit sollten Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln machen, um Umfang und Ausmaß später notfalls beweisen zu können.

In der Regel keine Schadenersatz -Ansprüche gegen den Vermieter

Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind im Regelfall ausgeschlossen, betont der Mieterbund. Der Vermieter muss normalerweise auch keine Vorkehrungen gegen ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Anderes gelte allenfalls, wenn die Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liege.

Schadenersatz käme aber in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.

Was ist bei vollständiger Zerstörung der Mietsache?

Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Der vollständigen Zerstörung, das heißt dem Totalverlust des Gebäudes ist es gleichzusetzen, wenn das Haus so beschädigt ist, dass es abgerissen werden muss. „In diesen Fällen endet das Mietverhältnis, der Mieter ist natürlich von der Mietzahlung befreit, er hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt“, teilt der Mieterbund mit.

Anders sieht es bei teilweiser Zerstörung aus: Ist das Gebäude beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, Haus oder Wohnung wieder aufzubauen beziehungsweise zu reparieren. Dies gilt nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird. Diese „Opfergrenze“ ist laut Mieterbund dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht.

„Der Mieteranspruch auf Reparatur kann dann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur sowie der Miethöhe andererseits besteht“, so der Mieterbund.

In diesen Fällen spreche man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.

Das sind die Kündigungsrechte für Mieter nach gravierenden Schäden

Der Mieter hat laut Mieterbund das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung zu kündigen. Beispielsweise dann, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.

Eine fristlose Kündigung komme auch in Betracht, weil dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage ist, das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.