Beim Integrierten Stadtentwicklungskonzept Bayerisch Gmain (ISEK) ging es in der Bürgerinformationsveranstaltung am Dienstagabend im Haus des Gastes im Kern um das Sanierungsgebiet und die Satzung dazu. Ziel ist die Ortsentwicklung mit einer Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Gebietes als Ganzes und nicht nur eines kleinen Bereichs. Der Punkt, der vielen Bayerisch Gmainern auf den Nägeln brennt, Umbau Haus des Gastes mit Neubau Ratshaus, war bereits in zwei Ortswerkstätten abgearbeitet worden. Die Vision: Ein Gmoaner Haus, also ein Haus für alle soll entstehen. Derzeitige geschätzte Kosten: rund acht Millionen Euro.
In seiner Begrüßung betonte Bürgermeister Armin Wierer, dass es bei der Innenbereichssatzung auch um das Vorkaufsrecht für mögliche Grundstücke gehe, die für die Ortsentwicklung von besonderer Bedeutung seien. Anschließend erläuterte Dr. Andreas Raab vom Planungsbüro Raab und Kurz das Thema Sanierung, die geplanten Maßnahmen und die Möglichkeiten für Privatleute. Da die Veranstaltung nur wenige Besucher hatte, beschränkten sich Fragen auf ein Minimum.
Nach einem Rückblick zeigte Raab auf, um was es bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen geht. Die Maßnahmen in Städten und Dörfern sollen im Sanierungsgebiet bauliche Missstände durch Verbesserungen oder Umgestaltungen beheben. Dabei muss die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung ( zehn bis 15 Jahre) im öffentlichen Interesse liegen. Im Vordergrund steht die Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Gebiets.
Zusammenhängende Ortslage gab es nicht
Raab ging zunächst auf die historische Entwicklung ein, wobei er das Wort Ortsentwicklung "fast übertrieben" nannte, wenn man auf die Historie von Bayerisch Gmain blicke. Man könne eher von einer punktuellen Ansammlung von verschiedenen Kleinlagen sprechen. Bayerisch Gmain hatte demzufolge nie eine zusammenhängende Ortslage. Entscheidend ist der Bereich ums Gemeindezentrum, und dann spiele die Bundesstraße mit ihrer Trennungswirkung im Ort eine wesentliche Rolle. Das Gebiet um den Bahnhof, das sich auch noch aus der "Kur" entwickelte, galt am ehesten als Gemeindezentrum. Eine größere zusammenhängende Ortslage gab es in Bayerisch Gmain nie. Ab den 60er- und den 70er-Jahren habe sich Bayerisch Gmain dann noch erheblich entwickelt.
In seiner Präsentation zeigte Raab auch die Begründungen für die Auswahl des Sanierungsgebiets mit Grafiken der Nutzungsstruktur, des Verkehrs und der Sanierungsstrategie. Zu den Maßnahmen im Sanierungsgebiet zählen die Bereiche entlang der B20, wo sich bereits mit verschiedenen Bebauungen Änderungen abzeichnen, sowie die Bereiche um den Bahnhof und die Lattenbergstraße. Verbesserungen der Kreuzungs- und Querungssituation und eine Verbesserung der fußläufigen Vernetzung werden dabei ins Auge gefasst.
Barrierefreie Querungen und Anbindungen
Raab nannte bei den verschiedenen Handlungsfeldern zunächst das Gemeindebedarfszentrum, den sogenannten Ortsmittelpunkt. Zur geplanten Realisierung des Hauses der Gemeinde zählen die Aufwertung des Kursaals, die Realisierung von zusätzlichen Gemeindebedarfsfunktionen im Zuge der Anbauten des Rathaustrakts (Bücherei), die Aufwertung des öffentlichen Umfelds mit einem Gemeindeplatz, barrierefreie, ebenerdige Vernetzung des Kursaals mit dem Kurpark und eine fußläufige Querungssituation vom Gemeindezentrum über die BGL 4 zum Dötzenweg.
Für die Berchtesgadener Straße sind unter anderem Neuordnung oder Umnutzung des ehemaligen Gasthofs Alpgarten und des ehemaligen Tankstellenbereichs sowie eine Aufwertung der Seitenbereiche im Programm. Eine barrierefreie und fußläufige Querung unter der Bundesstraße und der Bahntrasse, eine bessere Einmündungssituation der Berchtesgadener und Großgmainer Straße, eine barrierefreie Anbindung vom zentralen Anschlussbereich Berchtesgadener Straße in Richtung Obere Bahnhofstraße und eine Neuordnung der ehemaligen Lagergebäude an der Berchtesgadener Straße 24 sind ebenfalls als Maßnahmen angedacht.
Zu den geplanten Maßnahmen an der Lattenbergstraße zählen unter anderem die Aufwertung des unmittelbaren Bahnhofsumfelds mit besseren Anbindungen und barrierefreien Vernetzungen. Zu den übergeordneten Maßnahmen zählen ein Konzept zur besseren fuß- und radläufigen Vernetzung einzelner Ortslagen, ein Rahmenplan zur Steuerung der weiteren Verdichtung, gegebenenfalls im weiteren Umfeld des Gemeindebedarfszentrums. Auch eine Erarbeitung eines städtebaulichen Konzepts für eine mögliche Umnutzung des "Birkelgeländes" in Richtung Wohnen und eine Sanierungsbetreuung zählen zu den vorgesehenen Maßnahmen. Zur Vision "Gmoaner Haus", ein Haus für alle unter einem Dach, zeigte Raab nochmals die Überlegungen aus der 2. Ortswerkstatt auf. Die Umsetzung, das müsse allen klar sein, ist eine kommunale "Jahrzehnteaufgabe". "Damit eine Kommune das schafft, muss sie in einer relativ kurzen Zeit relativ viele Ressourcen bündeln." Er wünschte, dass man auf dem Weg bleibe, was bisher besprochen wurde, und sich bei weiteren Wünschen möglichst zurückhalte. Disziplin sei also angesagt.
Kostenschätzung liegt bei acht Millionen Euro
Bürgermeister Wierer ergänzte, dass bereits ein Architektenwettbewerb stattfand und parallel die wichtigsten Gewerke ausgeschrieben wurden. Wenn alles gut laufe, könne man mit den ersten Planungsgesprächen demnächst beginnen, nächstes Jahr die Planung vervollständigen und einreichen und 2023 mit dem Bau beginnen. Das sei zwar sehr sportlich, aber bisher halte man den Zeitplan noch ein. Wierer betonte, dass man nicht wisse, wie sich die Baukosten entwickelten. Derzeit liege die Schätzung bei acht Millionen Euro.
Raab ging auf die rechtlichen Grundlagen der Sanierung ein. Ein Sanierungsgebiet zu bestimmen, sei dafür die Voraussetzung. Denn ohne Sanierungsgebiet gebe es keine Förderung. Das Verfahren stehe in Bayerisch Gmain vor dem Satzungsbeschluss. Dieser beinhalte die Festlegung des Sanierungsgebiets, die Verfahrensart, hier ein vereinfachtes Verfahren, und die Genehmigungspflichten.
Raab wies zudem darauf hin, dass in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Gemeinde ein allgemeines Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken habe. Allerdings nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertige und der Verwendungszweck müsse angegeben werden. Außerdem bedeutet dieses Vorkaufsrecht keinen Nachteil für den Grundstückseigentümer, denn die Gemeinde muss zu den selben Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten und hat auch die Verpflichtung den Kaufpreis zu zahlen.
Noch entscheiden müssen die Räte über Art und Umfang der Förderung privater Sanierungsmaßnahmen, wie Kommunales Förderprogramm. Die Kommune hat keine Verpflichtung zur Förderung. Als typisches Beispiel für eine zuschussfähige Baumaßnahme wurde die Komplettsanierung eines ortsbildprägenden Gebäudes gezeigt. Abschreibungsmöglichkeiten und Vorteile für Private nannte er ebenfalls. An die Zuhörer gewandt, verwies er allerdings auch auf neue Fördermöglichkeiten durch den Staat bei energetischen Sanierungen.
Abschließend dankte der Bürgermeister dem Referenten, der in seinem Vortrag nochmals alle Informationen dessen, was in den vergangenen eineinhalb Jahren erarbeitet worden sei, zusammengefasst habe.
