Immo-Markt stabilisiert sich auf hohem Niveau

Sparkasse: Zinsanstieg bereinigt Preisspitzen bei Wohnimmobilien im Raum Passau

17.06.2024 | Stand 17.06.2024, 19:00 Uhr |

Optimistisch nach vorn blicken Sparkassen-Vorstandsmitglied Ludwig Fuller (v. l.), der stv. Vorstandsvorsitzende der LBS Süd, Erwin Bumberger und Sparkassen Vertriebsdirektor Roland Kobler. − Foto: Danninger

Von Franz Danninger

Eine Finanzierung zum Null-Zins lassen Bau- und Kaufwillige allzu oft außer Acht, sagt Ludwig Fuller: „Die Fördermöglichkeiten des Staats waren noch nie so hoch wie zur Zeit.“ Wenn alle Parameter passen (Kinder, Einkommen...), könne ein junges Paar bis zu 70 Prozent erhalten. Der Sparkassen-Vorstand macht damit klar, dass eine Immobilien-Finanzierung aus mehr besteht als Zins und Tilgung.

Beim jährlichen Immobiliengespräch der Sparkasse Passau ist sich Fuller einig mit den beiden Spezialisten für Baufinanzierung, Erwin Bumberger (stv. Vorstandsvorsitzender der LBS Süd) und Sparkassen-Vertriebsdirektor Roland Kobler, dass das anhaltend hohe Zinsniveau auch im Raum Passau zu einem Rückgang der Preise für Wohnimmobilien geführt hat. „Nachdem die Preisspitzen vergangener Jahre abgeschmolzen sind, zeichnet sich eine Stabilisierung der Preisentwicklung auf hohem Niveau ab, erklären die drei.

Das Zahlen-Fundament unter diesen Feststellungen sieht so aus: Ein neu gebautes Doppel- oder Reihenhaus in Passau kostet laut Sparkasse zwischen 425000 und 600000 Euro, der häufigste Wert liegt bei 500000 Euro. Der Quadratmeter einer neuen Eigentumswohnung wird von 4700 bis 5500 Euro angegeben, am häufigsten kämen 5000 Euro/qm vor.

„Wir waren im vorigen Jahr sehr zufrieden mit unserem Vermittlungs-Geschäft und sind es heuer bislang wieder“, stellt Kobler fest. 220 Vermittlungen waren es 2023, 115 sind es bisher in diesem Jahr.

Unsicherheit, hohe Zinsen und hohe Preise führten 2023 in Bayern zu einem Rückgang am Markt, er schrumpfte um 32 Prozent: Insgesamt wurden Wohn- und Gewerbeimmobilien im Wert von knapp 45 Milliarden Euro ge- und verkauft, wie sich aus dem Grunderwerbsteueraufkommen errechnen lässt. In Passau betrugen die Immobilientransaktionen 199 Mio. Euro, im Landkreis waren es 399 Mio. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre lag dieser Wert in Passau bei 188 Mio. Euro und im Landkreis bei 462 Millionen. „Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Markt nach einer Dekade starken Wachstums etwas beruhigt hat“, sagt Immo-Vertriebsdirektor Kobler. Trotzdem wurden auch 2023 sehr viele gebrauchte, aber auch neue Immobilien verkauft und gekauft, „sodass wir bei der Sparkasse Passau auf Vorjahresniveau abschließen konnten. Wir sind stolz, dass wir anders als im Bayern-Trend, keinen Rückgang hatten.“

Dieser positive Umstand könnte unter anderem daran liegen, „dass das verfügbare Einkommen in Passau Stadt und Land steigt und die Arbeitsplätze sicher sind“, wie Erwin Bumberger feststellt. Von 2013 bis 2022 haben sich die Immobilienpreise wegen Zinsen und Corona (Home Office...) nach seiner Beobachtung verdoppelt.

Vor zwei Jahren dann „hat jemand die Pausetaste gedrückt und die Preisentwicklung nach oben wurde gestoppt“, analysiert Ludwig Fuller. Er ist für 2024 optimistisch, dass sich ein gesunder Markt etabliere, „weil die Unsicherheit weicht.“ Für ihn ist klar, dass die Baukosten gesenkt werden müssten. Ein Instrument dabei sei serielles Bauen. Und bei aller Begeisterung für die hohen Förderungen (siehe Anfang) müsse man ehrlich sehen, „dass die Richtlinien hier extrem kompliziert sind. Ohne professionelle Beratung ist man als Laie überfordert.“

Einen weiteren Quell des Optimismus‘ – aus Banker-Sicht – stellen für Bumberger zwei Parameter dar: Erstens deckt der Zubau an Wohnungen den Bedarf nicht – bayernweit bleibe man unter 60000 Fertigstellungen, Horst Seehofer gab mal 70000 als Ziel vor. Und zweitens wächst Bayerns Bevölkerung laut Prognose um 610000 bis 2042. Dieser Trend im Großen entspricht auch dem im Kleinen, bestätigt Passaus Vertriebs-Chef: Die Stadt Passau werde in den nächsten 18 Jahren um 3400 Einwohner wachsen (plus 6,3 Prozent), meint Kobler, und der Landkreis Und 9200 Menschen (4,7 Prozent). „Den Leuten gefällt‘s bei uns, das ist doch cool!“ Entsprechend hoch ist der Beratungsbedarf – sein Team führe rund 20 Gespräche in der Woche, sagt Roland Kobler.

Diese Gespräche drehen sich immer stärker auch um Sanierung oder Anbau ans bestehende Elternhaus zum Beispiel, denn diese Themen erfahren eine Renaissance. Das sei aufwändiger als ein bloßer Wohnungskauf, „aber insgesamt macht das Immobiliengeschäft Spaß, weil es ein emotionales Thema ist und man Menschen glücklich machen kann.“