In vielen Skiregionen entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt ähnlich wie in guten Großstadtlagen – das behauptet der Immobiliendienstleister McMakler. Sprich: die Preise klettern auf hohem Niveau stetig weiter. Für den Bayerischen Wald gilt das allerdings nur bedingt.
Das Unternehmen hatte in den 14 gefragtesten Skiregionen Deutschlands den Immobilienmarkt genauer unter die Lupe genommen und die inserierten Preise verglichen. Der Bayerische Wald ist in der Liste mit der Region rund um den Arber vertreten.
Oberbayern und Allgäu führen die Liste an
Wenig überraschend: Die These von McMakler bestätigt sich vor allem in den Ski- und Urlaubsregionen der Alpen. So ist der Spitzenreiter des Rankings die Region Tegernsee/Spitzingsee. Hier wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 7944 Euro pro Quadratmetern Wohnfläche ermittelt, die Miete liegt im Schnitt bei 13,80 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 47,9 – er besagt, dass eine Immobilie im Schnitt 47,9 Jahre lang voll vermietet sein müsste, bis sich der Kauf amortisiert hat.
Auch die folgenden Plätze besetzen oberbayerische Regionen: Bayrischzell, Garmisch-Partenkirchen und Lenggries. Sie alle kommen aber beim Durchschnittspreis schon "nur" mehr auf knapp über 5000 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend sinkt auch der Kaufpreisfaktor. Oberstdorf im Allgäu bringt es auf 4700 Euro, es folgen Hindelang, Reit im Winkl, Berchtesgaden und Oberstaufen. Letzteres bietet Durchschnittskaufpreise von 3000 Euro pro Quadratmeter, Mieten von im Schnitt 9,67 Euro pro Quadratmetern und einen Kaufpreisfaktor von 26,4. Ein ganz anderes Bild zeigt sich außerhalb der Alpen. Am Ende der Skala finden sich Braunlage im Harz (994 Euro, Kaufpreisfaktor 12,6), der Raum Fichtelberg/Oberwiesenthal im Erzgebirge (880 Euro, Faktor 13,5) und Winterberg im Sauerland (1373 Euro, Faktor 17).
"Ebenfalls erschwinglich" finden die Immobilienspezialisten die Region rund um den Arber, der auf Platz elf im Ranking liegt. Wer hier kauft, zahlt im Schnitt 1403 Euro für den Quadratmeter, die Miete liegt im Schnitt bei 7,60 Euro. Dementsprechend dauert es 15,4 Jahre, bis sich eine voll vermietete Immobilie bezahlt gemacht hat.
Die teuerste Region außerhalb der Alpen liegt im Schwarzwald: Rund um den Feldberg liegt der Preis im Schnitt bei 2555 Euro, die Miete bei 9,07 Euro, der Kaufpreisfaktor bei 23,5.
Helmut Weiderer, Immobilienmakler in Regen, kann die Zahlen des Rankings aus eigenen Erfahrungen nur teilweise bestätigen. "1500 Euro für den Quadratmeter, das ist realistisch", sagt er, allerdings gelte das unabhängig von der Nähe zum Arber für die ganze Region Regen-Zwiesel. Die Nachfrage sei in den vergangenen zwei, drei Jahren enorm stark gewesen, das Angebot ist dürftig, die Zinsen sind niedrig. Dementsprechend beziffert Weiderer den Preisanstieg in dieser Zeit auf 15 bis 20 Prozent. Auch deshalb, weil auswärtige Interessenten andere Preismaßstäbe haben, erklärt Weiderer. Da kann dann schon mal, so hat er es erlebt, ein Käufer aus einer oberbayerischen Wirtschaftsmetropole den Zuschlag in einem Bayerwald-Dorf holen, indem er den Ortsansässigen um 100000 Euro überbietet.
Große Nachfrage auch im Bayerischen Wald
Dass die Nähe zur Ski-Hochburg Arber automatisch die Preise steigen lässt, diesen Bezug sieht der Regener Immobilienmakler Franz Ernst ebenfalls nicht. Die genannten 1500 bis 2000 Euro pro Quadratmeter als Kaufpreis könnten hinkommen, meint er, allerdings gelte das für den ganzen Landkreis. "Und es ist auch keineswegs so, dass Bodenmais generell 20 Prozent über allen anderen Orten liegen würde." Auch nach einem Jahr Corona-Krise, staunt Ernst, sei der Immobilien-Boom der letzten Jahre nicht spürbar abgeflaut: "Die Leute suchen händeringend angesichts der Null-Zinsen, dementsprechend liest man immer wieder absurde Preise in Verkaufsinseraten." Und bei den – eher wenigen – Neubauten werde der Preis allein deshalb weiter steigen, weil es wenig Baugrund gibt und die Ausgleichsflächen das Bauen teuer machen.
Im Vergleich zu 2019 ermittelt McMakler eine Steigerung von 7,6 Prozent bei Kaufpreisen in der Region rund um den Arber. Bei 13 der untersuchten deutschen Skiregionen ergibt sich ein Plus zwischen zwei und 15 Prozent, nur am Fichtelberg sind die Preise um acht Prozent gesunken. Bei den Mieten nennt McMakler für das Arber-Land sogar ein Plus von 15 Prozent innerhalb eines Jahres, von 6,60 auf 7,60, die größte Steigerung von allen 14 Skigebieten. Bei diesen Zahlen gehen aber die ortskundigen Fachleute Helmut Weiderer und Franz Ernst nicht mit. "Utopisch", meint Weiderer aus der regionalen Erfahrung heraus zu solchen Mieterlösen, "selbst in Regen sind maximal sechs Euro drin."
Für die Untersuchung wurden zwischen dem 1. und dem 3. Quartal des Jahres 2020 inserierte Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen ausgewertet, nur Bestandsbauten bis zum Baujahr 2018 wurden mit einbezogen. Faktor 20 bis 24 gilt laut McMakler als guter Kaufindikator. In prominenten Lagen von Großstädten sind heute aber Faktoren von 30 bis hin zu 50 üblich.
− jf
