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 − Foto: Karin Polz

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Wenn die Arbeiten sich in die Länge ziehen, wenn es plötzlich Mehrkosten gibt, wenn sich Pfusch am Bau zeigt, kann der Baukunde Druck machen − falls er den richtigen Vertrag hat. Aber den bekommt er nicht, wenn er einfach das vom Unternehmen vorgelegte Formular unterschreibt. Das muss der Kunde Punkt für Punkt prüfen und bei Bedarf nachverhandeln. Blockt das Unternehmen hier ab, wird es auch bei Problemen am Bau nicht mit sich reden lassen. "Dann fragt sich, ob das die richtige Wahl ist", warnt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im eigentum e.V.

Welcher Vertragstyp gilt: BGB oder VOB?

Die Grundregeln für Bauverträge stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Vertragspartner können aber andere Regeln vereinbaren. Viele Bauunternehmer nehmen als Grundlage für ihre Verträge die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen), ein standardisiertes Vertragswerk. Dann gelten in wichtigen Punkten andere Regeln, so verjähren nach VOB Mängelansprüche schon nach vier Jahren, nach BGB sind es fünf.

Verbindliche Fertigstellungstermine

In den Vertrag gehören verbindliche Termine für Arbeitsbeginn und Fertigstellung − mit Datum. Nach VOB sind Termine nur verbindlich, wenn das ausdrücklich im Vertrag steht, beim BGB-Bauvertrag genügt die Angabe des Termins. Besonders wichtig sind Termine, wenn der Baukunde nicht mit Bauträger oder Generalübernehmer zusammenarbeitet, sondern selbst die verschiedenen Handwerker koordinieren muss. Bei Terminüberschreitung ist das Unternehmen schadensersatzpflichtig.

Gut ist es, wenn für Verspätungen Vertragsstrafen vereinbart werden, allerdings wird nicht jedes Unternehmen sich darauf einlassen. Folgende Regeln sollten dabei beachtet werden: Höhe pro Werktag 0,2 Prozent der Auftragssumme, für die gesamte Verzögerung insgesamt nicht mehr als fünf Prozent. Klarstellen, dass die Vertragsstrafe nur bei Verschulden fällig wird.

Fairer Zahlungsplan

Ein guter Zahlungsplan berücksichtigt die Interessen beider Vertragspartner: Der Unternehmer muss nach seiner Arbeit nicht auf sein Geld warten, aber der Kunde leistet auch keine Vorauszahlung, denn damit verliert er ein wichtiges Druckmittel zu pünktlicher Leistung. Deshalb Zahlung in mehreren Raten nach Baufortschritt. Eine Orientierung bietet die Makler- und Bauträgerverordnung: 40 Prozent der Vertragssumme nach Rohbau und Zimmererarbeiten, weitere acht nach Dachflächen und Dachrinnen und so weiter.

Laut Verordnung wird eine Schlussrate von fünf Prozent erst nach der kompletten Fertigstellung gezahlt. Das sollte in jeden Vertrag übernommen werden, denn wenn sich bei der Endabnahme Mängel zeigen, wird dieser Betrag für deren Beseitigung oft genügen.

Sicherheiten für den Bauherren

Ein wirksames Druckmittel gegen Pfusch am Bau ist die Vereinbarung eines Sicherheitseinbehalts von fünf Prozent auf jede Abschlagszahlung, außerdem von fünf Prozent auf den Schlußrechnungsbetrag bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen.

Eine andere Sicherungsmöglichkeit ist eine Gewährleistungsbürgschaft. Sie wirkt zwar weniger als Druckmittel, schützt aber vor Verlust der Ansprüche wegen Baumängeln durch Insolvenz des Unternehmens. Vorsicht: Beim VOB-Vertrag werden die Bürgschaften nach zwei Jahren hinfällig, auch wenn die Gewährleistung noch länger läuft. Deshalb: Für die Bürgschaft eine längere Laufzeit vereinbaren, das ist zulässig.

Nützliche Klauseln

Gewährleistung sollte bei VOB-Verträgen von vier auf die vom BGB vorgesehenen fünf Jahre angehoben und bei beiden Vertragsmodellen für besonders schadensanfällige Bauteile wie Flachdächer noch weiter verlängert werden. Zusatzaufträge können immer notwendig oder sinnvoll sein. Der Vertrag sollte einen Maßstab festlegen, nach dem die Preise für diese Extras ermittelt werden. Das erspart böse Überraschungen und lange Auseinandersetzungen. Ansprechpartner für jeden der Vertragspartner auf der Baustelle und sonst werden im Vertrag genannt, etwa: Wer kann über Auftragsergänzungen entscheiden, wer zeichnet Stundenzettel ab und nimmt Mängelrügen entgegen?

Besser wegverhandeln!

Hausanbieter verlangen als Absicherung für ihre Bezahlung von den Baukunden häufig eine Bankbürgschaft. Das dürfen sie sogar im Kleingedruckten tun, hat der Bundesgerichtshof entschieden (VII ZR 165/09). Doch das heißt noch lange nicht, dass der Baukunde eine solche Klausel akzeptieren muss. "Wir raten dringend, die Klausel aus dem Vertrag wegzuverhandeln", sagt Gabriele Heinrich, "sie ist für den Bauunternehmer nicht notwendig und für den Baukunden kostspielig." Er muss dafür jährlich ein bis drei Prozent der Bürgschaftssumme zahlen. Der Unternehmer dagegen ist durch Vorlage einer kostenlosen Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts oder des Kreditvertrags ausreichend gesichert. Zwar kann der Unternehmer laut BGB auch ohne Vertragsklausel jederzeit eine Sicherheit verlangen, aber dann muss er die Kosten tragen. − red



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585602
Rechtliches
Mit dem Bauvertrag Qualität sichern
Wenn die Arbeiten sich in die Länge ziehen, wenn es plötzlich Mehrkosten gibt, wenn sich Pfusch am Bau zeigt, kann der Baukunde Druck machen − falls er den richtigen Vertrag hat. Aber den bekommt er nicht, wenn er einfach das vom Unternehm
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2012-12-09 06:00:00
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