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Fragen & Antworten  |  30.09.2012  |  18:17 Uhr

Bauen, kaufen, mieten − was lohnt sich für mich?

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Sonnenhaus und Passivhaus liefern Energie

Sonnenhaus und Passivhaus liefern Energie | dpa

Zum dpa-Magazin-Bericht "Bauen/Wohnen/Energie/" vom . Oktober: Sonnenhäuser erzeugen mehr Energie als sie verbrauchen.(Die Veröffentlichung ist für dpa-Magazin-Bezieher honorarfrei. Quellenhinweis: "Sonnen Institut/dpa/mag". Das Bild darf nur im Zusammenhang mit dem genannten Text verwendet werden.) +++ +++ - dpa


Wie in eine Immobilie investieren? Wie eine Hausfinanzierung angehen? Das waren die Themen, die die meisten Teilnehmer des Expertenchats und der Telefonaktion  "Bauen, kaufen, mieten − was lohnt sich für mich?" am Montag, 1. Oktober, bewegten. Die Fragen und die Antworten der Experten Klaus Fiedler (FP Finanzpartner AG Passau) und Patrick Simon (Deutsches Institut für Finanzberatung Dr. Grommisch GmbH), die Ihnen auf Einladung der PNP und Schwäbisch Hall online zur Verfügung standen, lesen Sie hier  − wie auch die Fragen an Andrea Bauer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall, die für Sie am Telefon saß, und ihre Antworten.

Herbert: Derzeit wohne ich zur Miete zentral in Passau. Ähnliche Wohnungen stehen zum Verkauf. Der Kaufpreis beträgt etwa 20 Jahresmieten. Lohnt sich bei den aktuellen Immobilienpreisen überhaupt noch ein Kauf als Geldanlage, wenn ich nicht vorhabe, noch 20 Jahre in der Wohnung zu bleiben?

Klaus Fiedler: Bei einer guten Lage, die nachhaltige Vermietbarkeit gewährleistet, und einem guten Zustand ist der Kaufpreis angemessen. Sie sollten allerdings prüfen, inwiefern Modernisierungen anstehen beziehungsweise Rücklagen gebildet sind. Lassen Sie sich hierfür die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre zeigen und sprechen Sie mit der Hausverwaltung. Oft bieten auch Mieter und andere Eigentümer aktuelle Informationen.

Manuel85: Ich bin 27 und meine Freundin 23. Ich habe einen sicheren Job und wir haben zusammen ein Eigenkapital von 100.000 Euro. Können wir uns ein Haus und Grund leisten? ich verdiene 2400 Euro netto. Wir planen auch eine Familie, also sollte mein Gehalt erstmal drei bis fünf Jahre alleine reichen.

Patrick Simon: Grundsätzlich halte ich es für möglich, dass Sie ein Eigenheim finanzieren können. Das aktuell günstige Zinsniveau kommt Ihnen hier sehr engegen. Sie sollten zuerst überprüfen, welche monatliche Belastung für Sie langfristig, das heißt auch für den Fall, dass Sie Alleinverdiener sind, tragbar ist und dann daraus den möglichen Finanzierungsbetrag ableiten. Beispielsweise können Sie derzeit mit 800 Euro monatlicher Rate ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro bedienen. Aktuell bietet sich aufgrund des günstigen Zinsniveaus eine langfristige Zinsfestschreibung, zum Beispiel über 15 oder sogar 20 Jahre, an. Eine anfängliche Mindesttilgung von 2 Prozent halte ich für empfehlenswert.

manuel852
: Vielen Dank, wie lange würde ich dann für den Kredit zahlen? Und noch eine Frage: Reichen eigentlich 300.000 Euro für ein Haus mit Grundstück?

Patrick Simon: Bei einem Nominalzins von 3,0 Prozent und 2,0 Prozent anfänglicher jährlicher Tilgung beträgt die Darlehenslaufzeit zirka 30 Jahre (monatliche Rate: 833,33 Euro). Sie können die Laufzeit aber durch Sondertilgungen deutlich reduzieren. Für zwischen 200.000 und 300.000 Euro können Sie im Passauer Umland schon ein schönes Haus erwerben.

MelanieSS
: Hallo, mein Mann und ich wollen ein Haus bauen − allerdings ohne Eigenkapital, haben wir bei irgendeiner Bank eine Chance?

Klaus Fiedler: Unter sehr günstigen Rahmenbedingungen (gutes Einkommen, sicheres Beschäftigungsverhältnis, mögliche Eigenleistung, gegebenenfalls zwei Kreditnehmer, also Sie und Ihr Mann beide in sicheren Beschäftigungsverhältnissen, Anspruch auf staatliche Förderung) können Sie gegebenenfalls auch ohne Eigenkapital ein Darlehen erhalten. Fragen Sie hierzu bei Ihrer Hausbank nach und holen Sie in jedem Fall auch weitere Angebote ein!

Patrick Simon: An manuel852: Übrigens: Eine Rate in Höhe von derzeit 833 Euro entspricht bei einer Inflationsrate von 2,0 Prozent in 15 Jahren nur noch einer Kaufkraft von zirka 620 Euro.

manuel852
: Danke für Ihre antworten. Ich habe aktuell noch einen Bausparer mit Riesterförderung, wenn ich erst so in zwei Jahren bauen möchte, sollte ich vorher noch etwas Anderes abschließen oder mein Geld einfach auf der Bank liegen lassen ?

Patrick Simon: Wenn Sie erst in zwei Jahren kaufen oder bauen wollen, bietet es sich an, sich das derzeit günstige Zinsniveau − beispielsweise über einen zusätzlichen Bausparvertrag zu sichern. Außerdem besteht die Möglichkeit, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Holen Sie sich dazu verschiedene Angebote ein!

markus: Lohnt es sich für den Immobilienkauf über die Grenze, zum Beispiel nach Österreich oder in die Schweiz, zu gehen?

manuel852: Ich habe noch nie etwas von so einem Forward-Darlehen gehört. Meinen Sie, der Zins steigt in zwei Jahren wieder so stark ?

Klaus Fiedler: Ob der Zins steigt, ist aus heutiger Sicht schwer zu prognostizieren. Die Wahrscheinlichkeit von steigenden Zinsen halte ich aber für höher, als auf weiter fallende Zinsen zu setzen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich den aktuell günstigen Zinssatz über ein Forward-Darlehen sichern. Eine Beratung dazu macht sicher Sinn.

Patrick Simon: An Markus: Wenn Sie über die Schweiz (das heißt, in Schweizer Franken) finanzieren, haben Sie ein hohes Währungsrisiko. Wenn beispielsweise der Schweizer Franken gegenüber dem Euro an Wert gewinnt, machen Sie Verluste, da Sie das Darlehen ja in Schweizer Franken zurückzahlen müssen. In Österreich (Euro-Raum) fällt dieses Währungsrisiko weg. Allerdings ist die Vereinbarung einer langen Zinsbindungsfrist in beiden Ländern eher unüblich. Das ist beim derzeit niedrigen Zinsniveau eher ungünstig!

manuel852: Was wäre eigentlich eine richtige Finanzierung? Also ich plane mit einem Drittel Eigenkapital. Bausparer hab ich einen 50.000. Und den Rest per Kredit?

Klaus Fiedler: Der von Ihnen beschriebene Finanzierungsaufbau ist sinnvoll und richtig!

Isabell: Ist eine Eigenheimfinanzierung besser über eine Bank oder über eine Genossenschaft abzuwickeln?

Patrick Simon: Wenn Sie mit Genossenschaft eine Genossenschaftsbank meinen (Volks- oder Raiffeisenbank), dann handelt es sich auch um eine Bank! Folglich ist es egal. Holen Sie sich in jedem Fall verschiedene Angebote ein!

Tom: Ich wohne zur Miete für etwa 300 Euro warm. Relativ sicherer Job. Eigenkapital vorhanden. Gerne würde ich eigentlich die 300 Euro + x lieber in die Abzahlung einer Immobilie stecken und diese bewohnen. Ist es in jedem Fall sinnvoller, sich etwas selbst anzuschaffen oder könnte sich die Wohnung zur Miete auch auszahlen (keine Ausgaben für Modernisierung usw.).

Patrick Simon: Es muss nicht immer sinnvoller sein, eine eigene Immobilie zu erwerben! Wenn Sie zur Miete wohnen, sind Sie zum Beispiel deutlich flexibler, wenn Sie aufgrund eines Jobwechsels umziehen müssen. Wichtig für einen Immobilienkauf íst vor allem, dass Sie erst einmal Eigenkapital ansparen. Teilweise ist eine Finanzierung zwar auch ohne Eigenkapital möglich, dies ist aber meist deutlich teurer, weil viele Banken/Institute einen Zinsaufschlag verlangen!

Patrick Simon: Ein guter Weg ist, bis zum Ende der Zinsbindungsfrist möglichst viel Eigenkapital zusätzlich anzusparen, dann können Sie eine hohe Tilgung leisten und das verbleibende Darlehen fällt niedriger aus! Ansonsten empfiehlt sich hier der Abschluss eines Bausparvertrags − der hierin vereinbarte Kreditzins ist Ihnen sicher.

manuel852: Was heißt das konkret mit der Inflationsrate?

Klaus Fiedler: Unser Geld ist einem steigenden Wertverlust eingesetzt (aktuell zwischen zwei und drei Prozent jährlich), idealerweise steigen gleichzeitig auch die Einkommen. Aus diesen Entwicklungen folgt die Aussage, dass eine Rate von heute 833 Euro in 15 Jahren einem Wert von zirka 620 Euro entsprechen wird (bei einer Inflationsrate von zwei Prozent)

wi
: Hallo! Bei der Finanzierung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, also zwei Wohneinheiten, kann über die KfW ein Darlehen von zweimal 50.000 Euro zu derzeit 1,26 Prozent effektivem Zins aufgenommen werden. Allerdings endet die Zinsbindung nach zehn Jahren. Wie soll ich das Risiko von steigenden Zinsen in zehn Jahren absichern?

Patrick Simon: Ein guter Weg ist, bis zum Ende der Zinsbindungsfrist möglichst viel Eigenkapital zusätzlich anzusparen, dann können Sie eine hohe Tilgung leisten und das verbleibende Darlehen fällt niedriger aus!Ansonsten empfiehlt sich hier der Abschluss eines Bausparvertrags − der hierin vereinbarte Kreditzins ist Ihnen sicher.

manuel852: Was würde denn eine professionelle Finanzberatung in meinem Fall kosten? Ich möchte so wenige Fehler wie möglich machen beim Hausbau und der Finanzierung.

Klaus Fiedler: Ein Erstgespräch ist kostenlos. Erst im Anschluss wird gegebenenfalls eine Vergütung vereinbart, die sich nach der jeweiligen Aufgabenstellung bemisst.

wi: Den Bausparvertrag muss ich aber auch ansparen und binde dadurch Geld, dass ich nicht für die Rückzahlung des KfW-Darlehens verwenden kann. Gibt es da nicht eine andere Möglichkeit, das Risiko von steigenden Zinsen zu reduzieren?

Klaus Fiedler: Natürlich können Sie auch die Sondertilgungsmöglichkeiten der Kfw-Darlehen nutzen und möglich viel in den ersten Jahren zurückzahlen. Es stellt sich dabei die Frage, ob es sinnvoll ist, ein Darlehen mit einem so günstigen Zinssatz frühzeitig zurückzuzahlen. Dies muss in jedem Einzelfall entschieden werden.

wi: Bei den mir bekannten Bausparverträgen muss ich 40 Prozent der Bausparsumme anzahlen und kann dann 60 Prozent Darlehen aufnehmen. Dazu muss ich aber in den ersten zehn Jahren den Bausparer besparen, damit ich diesen nutzen kann. Ich würde aber anstatt dessen lieber das Darlehen zurückzahlen.

Klaus Fiedler: Sie haben die Alternativen beschrieben. Wer mit einem starken Anstieg der Zinsen rechnet, ist mit einem Bausparmodell besser bedient. Wer mit gleichbleibenden oder nur moderat steigenden Zinsen rechnet, wird mit einer laufend höheren Tilgung das bessere Ergebnis erzielen. Insofern geht man, gleich mit welcher Entscheidung, eine "Wette" auf die Zukunft ein.

BernhardSchneider: Aktuell setzen ja viele als Wertanlage auf Immobilien. Ist durch die gestiegene Nachfrage und den damit verbundenen höheren Kaufpreis die Immobilie als Wertanlage weiterhin sinnvoll?

Patrick Simon: Grundsätzlich bin ich der Meinung − und da bin ich mir mit Herrn Fiedler einig − dass wir momentan in Deutschland noch keine "Immobilienblase" haben. Als langfristiger Anlagebaustein ist die Immobilie als Wertanlage bestimmt sinnvoll. Im Endeffekt ist es natürlich immer vom konkreten Objekt abhängig. Lassen Sie sich auf jeden Fall unabhängig beraten, welche Art von Immobilie zu Ihnen und Ihrer individuellen Situation passt. (zum Beispiel eine Neubauwohnung in Passau, ein vermietetes Studentenappartment in München oder eine Pflegeimmobilie in Regensburg oder ein Denkmalobjekt in Berlin? − hier gibt es große Unterschiede!)

manuel853: Die Preise für einen Neubau sind ja aktuell richtig hoch und auch die Grundstückspreise. Sollte man also jetzt schon ein Grundstück kaufen und später erst ein Haus?

Patrick Simon: Leider weiß niemand, in welche Richtung sich die Preise in den nächsten Jahren weiterentwickeln. Wenn Sie jetzt "lediglich" ein Grundstück erwerben, ohne darauf zu bauen, haben Sie die Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, Versicherung, Finanzierungskosten et cetera.) aber noch keinen konkreten Nutzen (ersparte Miete oder Mieteinnahmen). Wenn Sie jetzt Ihr "Traumgrundstück" gefunden haben, dass Sie in ein paar Jahren sicher bebauen wollen, kann der Erwerb des Grundstücks sinnvoll sein.

manuel853: Vielen Dank für Ihre Antworten. Ich verabschiede mich hiermit.

Klaus Fiedler: Vielen Erfolg bei Ihren künftigen "Immobilienentscheidungen"!

admin: Vielen Dank für Ihre Fragen! Wir hoffen, dass unsere Experten sie zur Ihrer Zufriedenheit beantwortet haben.

Fragen an Andrea Bauer − und ihre Antworten

Wir möchten demnächst bauen und müssten dafür einen Kredit von etwa 150.000 Euro aufnehmen. Wir haben gehört, dass die Stiftung Warentest zur Finanzierung so genannte Kombikredite empfiehlt, aber das Prinzip noch nicht so ganz verstanden. Wir funktioniert das und was ist daran vorteilhaft?
Bauer:  Kombikredite verbinden einen Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen. Das Prinzip ist einfach: Wenn Sie für Ihr Eigenheim 150.000 Euro benötigen, schließen Sie einen Bausparvertrag über diese Summe ab. Die 150.000 Euro bekommen Sie sofort als tilgungsfreies Darlehen ausbezahlt. Dafür zahlen Sie zunächst nur Zinsen, während Sie gleichzeitig den Bausparvertrag besparen. Ist dieser ausreichend angespart und zuteilungsreif, lösen Sie damit das Vorausdarlehen auf einen Schlag ab. Von da an zahlen Sie nur noch die Zins- und Tilgungsraten für das Bauspardarlehen. "Finanztest" hat dazu im April festgestellt, dass diese Kombikredite "klar besser als alle herkömmlichen Annuitätendarlehen mit Riester-Förderung" sind.

Wir wollen in etwa drei bis fünf Jahren ein Einfamilienhaus bauen. Wir haben bereits einen Bausparvertrag und auch einen Wohnriester-Vertrag. Wie können wir die am besten für die Finanzierung nutzen?
Bauer:  Idealerweise binden Sie diese Verträge bei Zuteilungsreife in die Finanzierung ein. Da sich der Zeitpunkt der Zuteilung nicht exakt vorhersagen lässt, kann es sein, dass diese Verträge bis zu Ihrem Bauvorhaben noch nicht ganz oder nur teilweise zur Verfügung stehen, In diesem Fall gibt es die Option einer günstigen Zwischenfinanzierung – entweder über Ihre Bausparkasse oder eine Bank. Es bestehen aber auch noch andere Möglichkeiten, die Bausparverträge sofort zur Zuteilung zu bringen, etwa indem man die Bausparsumme reduziert oder auf mehrere Verträge aufteilt. Ob sich das im konkreten Fall für Sie rechnet, dazu sollten Sie sich aber unbedingt individuell eingehend beraten lassen.

Wir wohnen für 500 Euro kalt zur Miete. Jetzt überlegen wir, ob wir für diese Summe auch eine Eigentumswohnung finanzieren könnten und ob das sinnvoll ist?
Bauer: Jede Immobilienfinanzierung ist individuell. Ob das Ganze auf gesunden Beinen steht, hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa ob die Eigentumswohnung bis zu Ihrem Eintritt in den Ruhestand vollständig entschuldet ist. Bei einer monatlichen Belastung von 500 Euro müssten Sie etwa einen Finanzierungsbedarf von 100.000 Euro stemmen können. Ob Sie dafür ein Objekt finden, dass Ihren Vorstellungen entspricht, müssen Sie selbst entscheiden.

Die Bauzinsen sind ja derzeit außergewöhnlich niedrig. Welche Möglichkeiten haben wir, uns die heute günstigen Konditionen für die Zukunft zu sichern?
Bauer: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich die Niedrigzinskosten zu sichern, etwa Forward Darlehen oder Kombikredite. Welche die im Einzelfall günstigste Option ist, hängt davon, zu welchem Zeitpunkt Sie welchen Finanzierungsbedarf haben. Grundsätzlich ist ein Bausparvertrag eine gute Möglichkeit, sich für die gesamte Laufzeit gleichbleibend niedrige Zinsen zu sichern.  In der Ansparphase bekommen Sie derzeit einen Guthabenzinssatz von 0,5 bis 1,5 Prozent und sichern sich damit für die Darlehensphase Zinsen von 1,95 bis 3,75 Prozent – für die gesamte Laufzeit bei uneingeschränktem Sondertilgungsrecht.



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Bauen, kaufen, mieten − was lohnt sich für mich?
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